我国房地产市场垄断性分析

本文摘要：【概要】目前，影响我国房地产市场宏观调控效果的一个最重要因素在于房地产市场的垄断性。房地产市场的独占不会带给消费者福利侵犯等一系列问题，为了保证我国房地产市场的长年身体健康发展和居民福利的提升，今后政府不应采取措施增进房地产市场竞争。

【概要】目前，影响我国房地产市场宏观调控效果的一个最重要因素在于房地产市场的垄断性。房地产市场的独占不会带给消费者福利侵犯等一系列问题，为了保证我国房地产市场的长年身体健康发展和居民福利的提升，今后政府不应采取措施增进房地产市场竞争。　　【关键词】 房地产 独占 信息透露 　　 　　2006以来，针对部分城市商品住房价格的持续过慢下跌，国家陆续发售了对出售住房严重不足5年转卖交易的，按售房收益全额征税营业税；新的审核、新开工的商品住房建筑面积90平方米以下住房面积必需超过研发建设总面积的70%以上等强力调控政策措施，但热点城市房价下跌较慢的问题仍没彻底获得诱导。

国家统计局的数据指出，2006年全国房价平均值下跌5.5％，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下跌5.9%，其中新建商品住房销售价格同比下跌6.0%，热点城市房价下跌趋势减。　　导致这种状况的原因是多方面的，如地方政府对宏观调控政策措施继续执行不力、供需结构性对立引人注目、引领合理消费的政策措施不做到等等。

然而，更容易被忽视同时也是十分最重要的因素毕竟我国房地产市场的垄断性。　　 　　一、我国房地产市场独占的展现出 　　 　　1、土地市场的独占 　　我国宪法规定：“城市的土地归属于国家所有”，政府高度独占建设用地供应一级市场，很多地方政府成立土地储备中心代表政府经营国有土地资产，负责管理统一并购、统一研发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁令企业内部房地产公司利用企业自有的土地展开房地产开发。

土地一级市场(征地)的政府独占和二级市场(建设用地)“一口入一口出有”政策，使得地方政府享有了掌控土地供给规模、节奏、地段、用途结构的意味著独占权力。　　2、房地产厂商集中度较高 　　近年来，房地产行业的两大门槛——土地和资金渐渐提升。2004年5月政府提升房地产开发资本金比例，实力较强的企业从金融机构取得资金的可玩性也增大了。

与此同时，国家规定经营性土地出让必需采行“讨、悬挂、拍电影”方式，在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商容易取得土地。这些变化，客观上减少了中小开发商的存活可玩性，提升了行业转入的门槛。

所以，虽然各地房地产市场开发商的数量较多，但确实展开项目运作的企业并不多，优质房地产企业的独占地位在不断加强。　　3、房地产产品的大自然独占 　　与普通消费品有所不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、通风通风、设施设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间尤为最重要的包含要素之一，这使得房地产具备不能拷贝性，构成其大自然垄断性。

房地产的不能移动性，使它无法像普通消费品那样在市场上自由竞争，方位的固定性要求了房地产具备异质性的特点，产品异质性就越强劲则独占的可能性就越大，生产者对价格的操纵能力也就越强劲，从而巩固了市场机制的充分发挥。　　4、房地产市场信息的独占 　　房地产市场信息不半透明是影响房地产市场人与自然发展的最重要因素。不少地方政府出于减少财政收入等方面的考虑到，极力保持本地的高房价，对于房地产市场信息，如交易量、价格等等采行内部小范围掌控，对外严苛封锁的政策，使得老百姓无法及时做到市场动向。

部分开发商也故意变形信息，采行捂盘惜售，或雇人排队，人为生产楼盘旺销的假相，愚弄消费者。从管理部门层面来说，市场信息公布渠道众多，宏观管理部门如发改委、统计资料部门、物价部门、建设主管部门等都在公布信息，各种利益主体出于自身利益的考虑到，有时甚至经常出现互相对立的信息，使得老百姓无所适从。如北京市建委和国家统计局对北京市2006年一季度房价的涨幅就经常出现了有所不同版本，老百姓无所适从。　　5、房地产商品中商品住房供给方式的独占 　　目前，我国城市居民住房供应体系主要为：低于收益阶层同住廉租房，中低收入阶层发给补贴或出售经济适用房，普通居民出售普通商品住房，低收益阶层出售高档住房。

对于大多数普通城市居民来说，不能转入房地产市场出售商品住房。目前，我国城镇新建住房的供应基本上由房地产开发商独家独占，开发商提供土地后，展开规划设计、建筑施工等流程生产出有商品房屋出售给购房者。

房地产市场上缺乏单位集资建房、私人合作建房等有效地替代方式，房地产产品供给方式为单一的独占局面。　　 　　二、房地产市场独占带给的负面影响 　　 　　1、巩固国家宏观调控政策效应 　　目前部分城市商品住房价格居高不下，涨幅仍然较小，人们往往用低成本以及供不应求来说明。这些未确实说明了出有高房价的本质，房价低的根本原因在于独占。

尽管市场上开发商数量众多，他们实质上并非在同一市场上竞争，包含竞争的只是邻接的少数几家开发商。同时，邻接竞争的开发商，在房地产市场正处于卖方市场时，给产品定价往往采行价格领袖制，也就是说，由首先来此地的开发商首度定价，后来者追随其价格回头。

价格领袖制实质上就是价格合谋或价格指使，而价格合谋的实质就是独占。房价被独占，再行再加房地产投资或投机不道德夹住房价下跌，要求了房地产作为一种稀缺资源在价格上的持续加剧。因此，尽管国家采行了一系列宏观调控政策来企图诱导过慢下跌的房价，但由于房地产开发商结为了价格联盟，加之房地产产品的大自然垄断性，使得开发商在与购房者的博弈论中占到得优势地位，过低的房价得到诱导，国家的宏观调控政策效果大打折扣。

　　2、土地独占产生的负面影响 　　经济学基本原理说明了，在一般情况下，通过商品价格的变动需要自发性地调节市场供求关系。商品供不应求时，由于价格较高，性刺激供给者减少供应量，另外，高价也诱导了需求量，从而使得供需趋向均衡。我国法律规定国务院为国有土地产权主体，但是土地市场权力实际是在市县级政府手中。

能否维持土地市场的身体健康，必须看地方政府匹敌市场经济的能力，制订准确的土地出让供应计划和供应节奏。目前不少热点城市房价大大下跌的原因在于土地供给偏紧，但由于土地由政府独占供给，不少地方为了能最大限度地提升土地价格，蓄意生产土地饥渴症，开发商乘机肆意图形土地紧绷，房价必涨。

同时，独占供应土地，开发商往往和地方政府官员指使，暗箱操作者，挪用国家利益，不易滋生腐败问题。

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